Εκτός σχεδίου δόμηση ένα ακόμη αλαλούμ

Ένα ακόμη αλαλούμ κοντά σε όλα τα άλλα εξακολουθεί να χαρακτηρίζει την εκτός σχεδίου δόμηση, με τις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) να φαίνεται πως ακολουθούν διαφορετικές πρακτικές στην εφαρμογή της νομοθεσίας. Σε ορισμένες περιπτώσεις εξετάζονται και εφαρμόζονται οι μεταβατικές διατάξεις για την έκδοση οικοδομικών αδειών, ενώ σε άλλες η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για την ανάγκη ύπαρξης νομίμως υφιστάμενης και ανγνωρισμένης οδού αντιμετωπίζεται ως καθοριστικός λόγος για την απόρριψη αιτημάτων. Έτσι, ιδιοκτήτες και μηχανικοί βρίσκονται αντιμέτωποι με διαφορετικές ερμηνείες, ακόμη και όταν θεωρούν ότι οι υποθέσεις τους υπάγονται σε αντίστοιχες διατάξεις.

Στο επίκεντρο βρίσκεται η απόφαση 176/2023 του ΣτΕ, η οποία ανέδειξε τη σημασία της ύπαρξης νομίμως υφιστάμενης κοινόχρηστης οδού για την οικοδομησιμότητα γηπέδων εκτός σχεδίου. Η απόφαση επανέφερε με έντονο τρόπο ένα ζήτημα που παρέμενε επί δεκαετίες στο επίκεντρο της πολεοδομικής πρακτικής, σε μια χώρα όπου ο χαρακτηρισμός του οδικού δικτύου και ο συνολικός χωρικός σχεδιασμός δεν έχουν ολοκληρωθεί παντού. Το αποτέλεσμα είναι η οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου να μην εξαρτάται μόνο από το εμβαδόν και τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά του, αλλά και από τη νομική κατάσταση της οδού στην οποία έχει πρόσωπο.

Το πρόβλημα, ωστόσο, δεν είναι μόνο η δικαστική απόφαση. Είναι κυρίως η αδυναμία της Πολιτείας να διαμορφώσει ένα σαφές και ενιαίο πλαίσιο εφαρμογής της νομοθεσίας, το οποίο θα λαμβάνει υπόψη τόσο τη νομολογία όσο και τις μεταβατικές διατάξεις. Το ίδιο το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τον Απρίλιο του 2024, είχε αναγνωρίσει την ανάγκη να εξεταστεί η επίδραση της απόφασης στις μεταβατικές ρυθμίσεις που συνδέονται με την ολοκλήρωση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Ωστόσο, η ανάγκη για ξεκάθαρες οδηγίες προς τις πολεοδομίες παραμένει κρίσιμη.

Το ερώτημα είναι απλό! Γιατί δεν υπάρχει μια ολοκληρωμένη ερμηνευτική εγκύκλιος που να αποσαφηνίζει τι ισχύει σήμερα, ποιες μεταβατικές διατάξεις εφαρμόζονται, σε ποιες περιπτώσεις και υπό ποιες προϋποθέσεις; Μια εγκύκλιος που θα μπορούσε να προσδιορίσει με σαφήνεια τον τρόπο εφαρμογής των ισχυουσών διατάξεων, να καθοδηγήσει τις αρμόδιες υπηρεσίες και να περιορίσει τις αποκλίσεις στην αντιμετώπιση αντίστοιχων υποθέσεων. Αν απαιτούνται νομοθετικές παρεμβάσεις, η Πολιτεία οφείλει να το δηλώσει και να προχωρήσει εγκαίρως στις αναγκαίες ρυθμίσεις πάραυτα!

Οι μεταβατικές διατάξεις έχουν ιδιαίτερη σημασία για όσους είχαν ήδη κινήσει τις προβλεπόμενες διαδικασίες ή είχαν βασιστεί στο ισχύον πλαίσιο για την αξιοποίηση της περιουσίας τους. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε γήπεδο εκτός σχεδίου είναι αυτομάτως οικοδομήσιμο ούτε ότι οι μεταβατικές ρυθμίσεις καταργούν τις απαιτήσεις της νομολογίας. Σημαίνει, όμως, ότι η διοίκηση οφείλει να εξετάζει κάθε υπόθεση με βάση το σύνολο των εφαρμοστέων διατάξεων και όχι να υιοθετεί γενικευμένες ερμηνείες που ενδέχεται να παραβλέπουν κρίσιμες διαφοροποιήσεις.

Την ίδια στιγμή, η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και ο χαρακτηρισμός του οδικού δικτύου δεν έχουν επιλύσει το πρόβλημα σε όλη τη χώρα! Όταν, μάλιστα, διαφορετικές ΥΔΟΜ φαίνεται να αντιμετωπίζουν διαφορετικά παρόμοιες περιπτώσεις, δημιουργούνται εύλογα ερωτήματα για την ισότητα στην εφαρμογή της νομοθεσίας και την ασφάλεια δικαίου!

Βεβαίως, οι πολεοδομίες δεν μπορούν να εκδίδουν άδειες χωρίς να πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις. Ούτε η ανάγκη αξιοποίησης της ιδιωτικής περιουσίας μπορεί να υπερισχύει της προστασίας του περιβάλλοντος και του ορθολογικού σχεδιασμού. Η ευθύνη, όμως, για τη σαφήνεια του θεσμικού πλαισίου ανήκει στην Πολιτεία, η οποία δεν μπορεί να αφήνει κάθε υπηρεσία να καλείται να επιλύσει μόνη της σύνθετα ερμηνευτικά ζητήματα!

Απαιτείται, επομένως, άμεση παρέμβαση του ΥΠΕΝ, με σαφείς οδηγίες για την εφαρμογή των μεταβατικών διατάξεων σε συνδυασμό με τη νομολογία του ΣτΕ και με νομοθετικές ρυθμίσεις όπου αυτές κρίνονται αναγκαίες. Παράλληλα, χρειάζεται συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για την ολοκλήρωση των πολεοδομικών σχεδίων και την αποσαφήνιση του καθεστώτος του οδικού δικτύου.

Οι «πολεοδομικές ανορθογραφίες» δεν βρίσκονται μόνο στην άναρχη ανάπτυξη του ελληνικού χώρου! Βρίσκονται και στην αδυναμία της διοίκησης να μετατρέψει ένα σύνθετο θεσμικό πλαίσιο σε σαφείς και ενιαίους κανόνες. Το ζητούμενο δεν είναι η ανεξέλεγκτη δόμηση, αλλά να σταματήσει το πολεοδομικό αλαλούμ! Μέχρι την ολοκλήρωση των ΤΠΣ, πολίτες, μηχανικοί και υπηρεσίες χρειάζονται ένα σαφές μεταβατικό πλαίσιο και εφαρμοζόμενο με ενιαίο τρόπο σε όλη τη χώρα.

Γιατί όταν η ίδια η διοίκηση δεν μπορεί να δώσει μια ξεκάθαρη απάντηση στο τι ισχύει, η ασφάλεια δικαίου μετατρέπεται σε ζητούμενο!

Τώρα εύλογα θα πει κανείς! Το ΤΕΕ τι κάνει ;Απαντηση : τίποτα !!!