Του Άγη Βερούτη
Για να αγοράσει κανείς ένα νεόδμητο διαμέρισμα 70 τετραγωνικών στην Αθήνα χρειάζεται δεκαέξι χρόνια μικτών μισθών. Αν στο μεταξύ αποφασίσει να τρώει, να ντύνεται και να πληρώνει φόρους και λογαριασμούς, θα χρειαστεί αρκετά περισσότερα χρόνια. Μπορεί βέβαια και να κάνει υπομονή στο παιδικό του δωμάτιο. Εκεί θα βλέπει ίσως τις αφίσες από τότε που ήταν στο λύκειο, έστω κι αν τώρα πλησιάζει τα σαράντα.
Σύμφωνα με το ρεπορτάζ του Νίκου Ρουσάνογλου στο Capital.gr, η μέση τιμή νεόδμητης κατοικίας στην Αθήνα φτάνει τα 4.360 ευρώ το τετραγωνικό. Τα στοιχεία της Deloitte τοποθετούν την πόλη στην τρίτη ακριβότερη θέση στην Ευρώπη σε σχέση με τα εισοδήματα των κατοίκων της. Έχουμε κάθε λόγο να είμαστε υπερήφανοι. Στις τιμές των σπιτιών η σύγκλιση με την Ευρώπη προχώρησε θαυμάσια. Οι μισθοί θα ακολουθήσουν όποτε μπορέσουν.
Το βασικό πρόβλημα είναι ότι η προσφορά υπολείπεται της ζήτησης κατά πολύ.
Λείπουν διαθέσιμα σπίτια κυρίως εκεί όπου οι άνθρωποι δουλεύουν και χρειάζεται να μείνουν. Ένα διαμέρισμα με μπλεγμένους τίτλους μπορεί να υπάρχει στο Ε9, όμως ο νέος που ψάχνει στέγη δεν μπορεί να το αγοράσει. Ούτε τον βοηθά ιδιαίτερα ένα εγκαταλελειμμένο σπίτι που χρειάζεται περισσότερα χρήματα για επισκευές απ’ όσα έχει στην άκρη. Τα ακίνητα υπάρχουν, αλλά πολλά μένουν εκτός αγοράς, ενώ για όσα διατίθενται σχηματίζεται ουρά.
Όταν το νεόδμητο είναι απλησίαστο, περισσότεροι αγοραστές στρέφονται στις παλαιότερες κατοικίες. Στην ίδια αγορά κατευθύνεται και η επιδοτούμενη ζήτηση των "Σπίτι μου 1 και 2". Μέσα σ’ αυτή την έλλειψη, η κυβέρνηση έδωσε φθηνότερα δάνεια σε περισσότερους υποψήφιους αγοραστές. Όσοι αγόρασαν με δόση που αντέχουν προφανώς βοηθήθηκαν. Μπορεί επίσης κάποιοι ιδιοκτήτες να παρακινήθηκαν να πουλήσουν κλειστά διαμερίσματα. Το φθηνότερο δάνειο όμως δεν ξεμπλοκάρει το σπίτι με την εκκρεμή κληρονομιά.
Όταν περισσότεροι αγοραστές διεκδικούν τα ίδια λίγα σπίτια, ο πωλητής αποκτά περιθώριο να ανεβάσει την τιμή. Ο δικαιούχος γλιτώνει τόκους, κινδυνεύει όμως να επιστρέψει μέρος του οφέλους στον πωλητή μέσα από το ακριβότερο συμβόλαιο. Ο διπλανός που έμεινε εκτός προγράμματος βρίσκει μπροστά του τις ίδιες αυξημένες απαιτήσεις, χωρίς τη βοήθεια. Ωραιότατη κοινωνική πολιτική: βοηθάμε τον αγοραστή αρκετά ώστε να μπορεί να πληρώσει καλύτερα τον ιδιοκτήτη.
Στο μεταξύ, σπίτια που νοικιάζονταν σε μόνιμους κατοίκους περνούν στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω Airbnb. Στις τουριστικές γειτονιές, ο δάσκαλος ή ο νοσηλευτής ανταγωνίζεται με τον μισθό του όσα διαθέτει για διακοπές ένας επισκέπτης από το εξωτερικό. Ο ιδιοκτήτης συγκρίνει τα έσοδα.
Κι αν θέλουμε να προτιμήσει τη μακροχρόνια μίσθωση, πρέπει να μπορεί να εισπράττει το ενοίκιό του και να βρίσκει το δίκιο του εγκαίρως αν του καταστρέψουν το σπίτι. Η κυβέρνηση έχει την ευθύνη για τους φόρους και τη λειτουργία της δικαιοσύνης που επηρεάζουν αυτή την επιλογή. Την αγανάκτησή της για τα Airbnb μπορεί να την εκφράζει δωρεάν. Τον λογαριασμό της έλλειψης κατοικιών τον πληρώνουν οι ενοικιαστές.
Η απελευθέρωση κατοικιών από τα χαρτοφυλάκια των servicers και τις εκκρεμείς κληρονομιές έπρεπε να είναι κεντρική προτεραιότητα της στεγαστικής πολιτικής, ώστε η ενίσχυση της ζήτησης να συνοδεύεται από περισσότερα διαθέσιμα σπίτια. Η κυβέρνηση γνώριζε ότι υπήρχε απόθεμα ακινήτων που παρέμενε δεσμευμένο σε διαδικασίες. Τον Μάιο του 2025, στο συνέδριο ακινήτων του Capital.gr και του Forbes Greece, η αρμόδια γενική γραμματέας ανέφερε ότι από 14.000 ακίνητα τραπεζών μόλις 3.000 ήταν έτοιμα να διατεθούν στην αγορά, ενώ στους servicers η αναλογία ήταν 2.000 στα 6.000. Πρόκειται για στοιχεία εκείνης της περιόδου και για ακίνητα κάθε είδους, όχι μόνο κατοικίες.
Πόσες κενές κατοικίες από αυτά τα χαρτοφυλάκια ξεμπλόκαραν έκτοτε; Πόσες πουλήθηκαν ή νοικιάστηκαν και πόσες περιμένουν ακόμη μια καταχώριση ή μια τακτοποίηση; Όσο οι υπηρεσίες και οι διαχειριστές εξηγούν ο ένας στον άλλο ποιος καθυστερεί τι, το ζευγάρι πληρώνει το ενοίκιο κανονικά. Η δική του προθεσμία λήγει κάθε πρώτη του μηνός. Θα είχε ενδιαφέρον να μάθει ποιανού η υπογραφή λείπει και μέχρι πότε δικαιούται να λείπει.
Ανάλογη ακινησία συναντάμε στις σχολάζουσες κληρονομιές, όπου ο κληρονόμος παραμένει άγνωστος ή δεν έχει εξακριβωθεί αν αποδέχθηκε. Οι υπηρεσίες οφείλουν να εντοπίσουν τους δικαιούχους και να ξεκαθαρίσουν σε ποιον ανήκει η περιουσία. Στο μεταξύ, το σπίτι φθείρεται και η επισκευή γίνεται ακριβότερη.
Το πράγμα περιπλέκεται όταν ο άνθρωπος που πέθανε άφησε χρέη και οι κληρονόμοι αποποιήθηκαν για να μην τα φορτωθούν. Η αναζήτηση συνεχίζεται στους επόμενους που καλούνται να κληρονομήσουν και το ακίνητο μπορεί να μένει ανεκμετάλλευτο ώσπου να ξεκαθαρίσει ποιος το αναλαμβάνει και πώς θα πληρωθούν οι πιστωτές. Η αποποίηση είναι κατανοητή. Η πολυετής εγκατάλειψη εξυπηρετεί ποιον; Ούτε τους πιστωτές ούτε εκείνον που θα μπορούσε να κατοικήσει εκεί.
Αλλού οι κληρονόμοι έχουν αποδεχθεί, αλλά είναι τόσοι που δεν συνεννοούνται. Ο ένας θέλει να πουλήσει, ο άλλος ζητάει περισσότερα, ο τρίτος αρνείται να πληρώσει την επισκευή και κάποιος δεν απαντάει ούτε στο τηλέφωνο. Το σπίτι μένει κλειστό. Τουλάχιστον κανείς δεν έκανε το χατίρι του άλλου. Η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία, μαζί με τις αργές και δαπανηρές διαδικασίες επίλυσης της διαφωνίας, μπορεί να κρατά μια κατοικία εκτός αγοράς για χρόνια. Ένα ζευγάρι θα μπορούσε να μένει μέσα, αλλά πρώτα πρέπει να τα βρουν τα ξαδέρφια.
Και την ίδια ώρα, η οργανωμένη επέκταση των πόλεων σέρνεται επί δεκαετίες. Στο άρθρο "Στεγαστική κρίση, με 40 χρόνια μπλοκαρισμένα σχέδια πόλεων", τον Μάιο του 2025, είχα αναφέρει το Αργοστόλι, όπου η υπόθεση της επέκτασης ξεκινούσε από την εποχή Τρίτση. Σαράντα χρόνια αναμονής. Μια ολόκληρη γενιά πρόλαβε να κάνει παιδιά και να τα δει να ψάχνουν κι αυτά σπίτι. Τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια προχωρούν, αλλά η στεγαστική ανάγκη καλύπτεται όταν ο σχεδιασμός καταλήξει σε οικοδομήσιμη γη με δρόμους, δίκτυα και υπηρεσίες. Ως τότε, η έλλειψη οικοδομήσιμων οικοπέδων κρατά ψηλά τις τιμές τους.
Και μέσα στην Αθήνα, οι πολυκατοικίες γερνάνε μαζί με τους ιδιοκτήτες τους. Πολυκατοικίες δεκαετιών από την εποχή της αντιπαροχής, ανάμεσά τους κατασκευές που έγιναν με σάλιο και σπάγγο, χωρίς θερμομόνωση και χωρίς ιδιαίτερη αρχιτεκτονική αξία. Κτίρια με φθαρμένες εγκαταστάσεις, υγρασίες και όψεις που μαδάνε, όπου οι πολλοί ιδιοκτήτες δυσκολεύονται να συμφωνήσουν ακόμη και για τις αναγκαίες επισκευές. Κάποιοι αδυνατούν να πληρώσουν, άλλοι αρνούνται να ξοδέψουν. Και περιμένουμε να στεγάσουμε αξιοπρεπώς τη νέα γενιά σε ό,τι απέμεινε από την εξοικονόμηση που έκανε ο εργολάβος πριν από εξήντα χρόνια.
Όσα έχουν καταντήσει ετοιμόρροπα χρέπια πρέπει να μπορούν να γκρεμιστούν και να ξαναχτιστούνε, όταν ο τεχνικός έλεγχος δείχνει ότι η αντικατάσταση είναι η σωστή λύση. Με σύγχρονη αντισεισμική προστασία, μόνωση, προσβασιμότητα και αξιοπρεπείς κοινόχρηστους χώρους. Αυτό χρειάζεται κανόνες που να επιτρέπουν στους συνιδιοκτήτες να προχωρήσουν, με προστασία της περιουσίας τους και πρόβλεψη για όσους κατοικούν εκεί όσο διαρκούν τα έργα. Αν για να ανανεωθεί ένα κτίριο πρέπει πρώτα να αγαπηθούν όλοι οι ιδιοκτήτες του, θα περιμένουμε πολύ. Ο σοβάς πάντως δεν περιμένει τη γενική συνέλευση για να πέσει.
Με κόστος νέας κατασκευής που, σύμφωνα με το ρεπορτάζ, φτάνει τα 2.000 ευρώ το τετραγωνικό πριν από τη γη και το εργολαβικό κέρδος, αξίζει να επισκευάζουμε όσα σπίτια αποκαθίστανται με λογικό κόστος και να αντικαθιστούμε όσα δεν συμφέρει ή δεν είναι ασφαλές να διατηρηθούν. Η ανακατασκευή προσθέτει διαθέσιμη στέγη όταν επαναφέρει εγκαταλελειμμένα διαμερίσματα ή δημιουργεί περισσότερες κατοικίες, όπου το επιτρέπει ο σχεδιασμός. Η αντικατάσταση κατοικημένων διαμερισμάτων με ισάριθμα καινούργια βελτιώνει την ποιότητα, αλλά αφήνει τον αριθμό τους ίδιο. Χρειαζόμαστε αρκετές διαθέσιμες κατοικίες ώστε ο ιδιοκτήτης να αντιμετωπίζει ανταγωνισμό και ο ενδιαφερόμενος να μπορεί να αρνηθεί μια παράλογη τιμή. Αυτό βοηθά και όλους όσους δεν εγκρίθηκαν για κανένα πρόγραμμα.
Οι τράπεζες μετράνε τις εγκρίσεις δανείων. Ας μετρήσουμε όμως και πόσα επιπλέον σπίτια έγιναν διαθέσιμα και πόσα από αυτά κατοικήθηκαν. Ως τότε, χρηματοδοτούμε τον ανταγωνισμό των παιδιών μας για τα ίδια λίγα διαμερίσματα, ενώ δίπλα θα παραμένουν άλλες κλειδωμένες.
Οι γονείς θα χαίρονται φυσικά που ανέβηκε η αξία του σπιτιού τους. Θα έχουν και τα παιδιά στο σπίτι για χρόνια ώστε να μοιραστούν τη χαρά μαζί τους.
Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
