Η δημόσια διαβούλευση για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που τέθηκε από τα Υπουργεία Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού έως τη Δευτέρα 25 Μαΐου 2026, αποτελεί μια από τις σημαντικότερες θεσμικές παρεμβάσεις για το μέλλον της τουριστικής ανάπτυξης στη χώρα και το μέλλον των δήμων. Δεν πρόκειται απλώς για ένα τεχνικό κείμενο χωροταξικού σχεδιασμού, αλλά για ένα πλαίσιο που μπορεί να επηρεάσει άμεσα τους δήμους, τις τοπικές κοινωνίες, τις τουριστικές επιχειρήσεις, τις επενδύσεις, τις χρήσεις γης και την καθημερινότητα των κατοίκων σε περιοχές με έντονη ή αναδυόμενη τουριστική δραστηριότητα.

Το σχέδιο Κοινής Υπουργικής Απόφασης εγκρίνει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό και τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, με στόχο να τεθούν κατευθύνσεις για τη χωρική οργάνωση του τουρισμού με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας. Όπως αναφέρεται στο ίδιο το σχέδιο, σκοπός του πλαισίου είναι ο προσδιορισμός μεσοπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων στόχων για τη χωρική διάρθρωση του τουρισμού, η ενίσχυση της ανθεκτικότητας των προορισμών και η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού αποθέματος της χώρας.

Η βασική φιλοσοφία του σχεδίου είναι ότι η τουριστική ανάπτυξη δεν μπορεί πλέον να αντιμετωπίζεται ενιαία σε όλη την επικράτεια. Άλλες ανάγκες έχει ένα κορεσμένο νησί, άλλες ένας ορεινός δήμος, άλλες μια παράκτια ζώνη με έντονη δόμηση και άλλες μια περιοχή της ενδοχώρας που επιδιώκει να αναπτύξει ήπιες μορφές τουρισμού. Για τον λόγο αυτό, το σχέδιο κατηγοριοποιεί τον εθνικό χώρο με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής και τα ειδικά καθεστώτα προστασίας. Οι βασικές κατηγορίες είναι οι Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, οι Αναπτυγμένες Περιοχές, οι Αναπτυσσόμενες Περιοχές, οι Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.

Η κατηγοριοποίηση αυτή έχει μεγάλη σημασία για τους δήμους, καθώς από αυτήν θα εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό οι όροι και οι κατευθύνσεις για νέες τουριστικές εγκαταστάσεις, η δυνατότητα αναβάθμισης υφιστάμενων καταλυμάτων, οι περιορισμοί σε εκτός σχεδίου περιοχές, η προτεραιότητα εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων και η ανάγκη σύνταξης ειδικών εκθέσεων φέρουσας ικανότητας. Με απλά λόγια, κάθε δήμος πρέπει να δει σε ποια κατηγορία εντάσσονται οι δημοτικές του ενότητες, γιατί αυτό θα επηρεάσει άμεσα το μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης που θα μπορεί να ακολουθήσει.

Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία του σχεδίου είναι η έννοια της «φέρουσας ικανότητας». Η φέρουσα ικανότητα είναι το ανώτατο επίπεδο τουριστικής ανάπτυξης, επισκεψιμότητας και δόμησης που μπορεί να αντέξει μια περιοχή χωρίς να υποβαθμιστεί το περιβάλλον, χωρίς να εξαντληθούν οι φυσικοί πόροι, χωρίς να πιεστούν υπέρμετρα οι υποδομές και χωρίς να αλλοιωθεί η ποιότητα ζωής των κατοίκων. Δεν πρόκειται δηλαδή για μια αφηρημένη περιβαλλοντική έννοια, αλλά για ένα εργαλείο που απαντά στο ερώτημα: πόσους επισκέπτες, πόσες κλίνες, πόσες τουριστικές μονάδες και πόση δραστηριότητα μπορεί πραγματικά να αντέξει ένας τόπος;

Στο σχέδιο προβλέπεται ότι κατά την εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων πρώτου επιπέδου, όπως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, καθώς και για την αναθεώρηση ή τροποποίησή τους, θα απαιτείται τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικής Έκθεσης Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας για τις δημοτικές ενότητες που εντάσσονται στις Κατηγορίες Α και Β, καθώς και για την Ομάδα Ι των νησιών. Αντίστοιχη διαδικασία προβλέπεται και για τη χωροθέτηση μεμονωμένων τουριστικών μονάδων πάνω από συγκεκριμένα όρια κλινών, ανάλογα με τον πληθυσμό και την κατηγορία της περιοχής.

Η μέτρηση της φέρουσας ικανότητας αναμένεται να βασίζεται σε μια σειρά από πρακτικούς δείκτες. Πρώτος και κρίσιμος δείκτης είναι το νερό. Σε πολλές τουριστικές περιοχές, ιδίως στα νησιά και στις παράκτιες ζώνες, η τουριστική αιχμή συμπίπτει με την περίοδο της μεγαλύτερης λειψυδρίας. Έτσι, θα εξετάζεται αν οι υδατικοί πόροι επαρκούν για τον μόνιμο πληθυσμό, τους επισκέπτες και τις επιχειρήσεις, αν υπάρχει ανάγκη αφαλάτωσης, αν λειτουργούν επαρκή δίκτυα ύδρευσης και αν υπάρχουν απώλειες ή πιέσεις στον υδροφόρο ορίζοντα.

Δεύτερος δείκτης είναι η αποχέτευση και η διαχείριση λυμάτων. Ένας δήμος που διαθέτει κορεσμένο ή ανεπαρκή βιολογικό καθαρισμό δεν μπορεί να υποστηρίξει απεριόριστη αύξηση τουριστικών κλινών. Αντίστοιχα, η διαχείριση απορριμμάτων αποτελεί κρίσιμο στοιχείο, καθώς οι τουριστικοί προορισμοί πολλαπλασιάζουν τον πραγματικό πληθυσμό τους κατά τους θερινούς μήνες, με αποτέλεσμα να αυξάνονται απότομα οι ανάγκες αποκομιδής, μεταφοράς, ανακύκλωσης και τελικής διάθεσης.

Τρίτος δείκτης είναι οι μεταφορές και η κυκλοφοριακή ικανότητα. Οδικό δίκτυο, χώροι στάθμευσης, δημόσιες συγκοινωνίες, λιμάνια, αεροδρόμια και δυνατότητα ασφαλούς μετακίνησης κατοίκων και επισκεπτών θα πρέπει να συνεκτιμώνται. Ένας προορισμός μπορεί να έχει υψηλή ζήτηση, αλλά αν κάθε καλοκαίρι δημιουργείται κυκλοφοριακή ασφυξία, αν δεν υπάρχει πρόσβαση σε παραλίες ή αν οι μετακινήσεις γίνονται προβληματικές, τότε η φέρουσα ικανότητα έχει ήδη ξεπεραστεί σε λειτουργικό επίπεδο.

Τέταρτος δείκτης είναι η περιβαλλοντική αντοχή. Προστατευόμενες περιοχές, ζώνες Natura, ακτές με διάβρωση, δάση, περιοχές υψηλού κινδύνου πυρκαγιάς ή πλημμύρας και ευαίσθητα οικοσυστήματα θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη πριν από κάθε νέα τουριστική ανάπτυξη. Το σχέδιο προβλέπει επίσης ειδικές κατευθύνσεις για τις παράκτιες ζώνες, όπου τίθεται πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών στα πρώτα 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, με περιορισμένες εξαιρέσεις, όπως η πρόσβαση ΑμεΑ ή ασθενοφόρου.

Πέμπτος δείκτης είναι η κοινωνική και οικιστική πίεση. Η τουριστική ανάπτυξη δεν επηρεάζει μόνο το περιβάλλον, αλλά και τη ζωή των κατοίκων. Η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η άνοδος των ενοικίων, η δυσκολία στέγασης εργαζομένων, η πίεση στις κοινωνικές υπηρεσίες και η αλλοίωση της φυσιογνωμίας οικισμών είναι πλέον κρίσιμες παράμετροι. Το σχέδιο κάνει ειδική αναφορά στη δυνατότητα επιβολής χωρικά διαφοροποιημένων όρων και περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση, με βάση την κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής. Προβλέπεται μάλιστα ότι μπορεί να θεσπιστούν γεωγραφικές ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμού, χρονικοί περιορισμοί ανά έτος και περιορισμοί στη νέα προσφορά βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν και οι προβλέψεις για τις τουριστικές υποδομές. Το σχέδιο προωθεί οργανωμένες μορφές ανάπτυξης τουρισμού και συμπληρωματικών δραστηριοτήτων, όπως οργανωμένους υποδοχείς, σύνθετα τουριστικά καταλύματα και μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας. Ωστόσο, η ανάπτυξη αυτή συνδέεται με περιβαλλοντικούς όρους, με την ανάγκη προσαρμογής στην κλίμακα του τοπίου και με την ενίσχυση των οργανωμένων μορφών χωροθέτησης έναντι της άναρχης εκτός σχεδίου δόμησης.

Για τις περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, δηλαδή περιοχές με έντονη τουριστική πίεση, προβλέπονται κίνητρα κυρίως για εκσυγχρονισμό και αναβάθμιση υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, για αναβάθμιση σε 4 ή 5 αστέρια, για βελτίωση της περιβαλλοντικής απόδοσης και για ανάπτυξη ειδικών τουριστικών υποδομών. Παράλληλα, μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης από τον πολεοδομικό σχεδιασμό, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν γηπέδου για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές αυξάνεται στα 16 στρέμματα.

Για τις αναπτυγμένες περιοχές, η λογική είναι παρόμοια, αλλά με ηπιότερους όρους. Προβλέπονται κίνητρα για εκσυγχρονισμό καταλυμάτων, ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες και αναβάθμιση περιβαλλοντικής απόδοσης. Στις περιοχές αυτές, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές αυξάνεται στα 12 στρέμματα.

Για τις αναπτυσσόμενες και τις περιοχές πρώιμης ανάπτυξης, το σχέδιο δίνει μεγαλύτερη έμφαση στην ενεργοποίηση νέων δυνατοτήτων. Προβλέπεται η ενίσχυση ειδικών μορφών τουρισμού, η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών, η μετατροπή παραδοσιακών κτιρίων σε καταλύματα, η δημιουργία δικτύων τουριστικών προορισμών και η υποστήριξη τουριστικών υποδομών που μπορούν να συμβάλουν στην τοπική ανάπτυξη. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η τουριστική ανάπτυξη δεν αντιμετωπίζεται μόνο ως ξενοδοχειακή επέκταση, αλλά ως εργαλείο αναζωογόνησης περιοχών που διαθέτουν φυσικό, πολιτιστικό ή παραγωγικό απόθεμα.

Ιδιαίτερη ενότητα αφιερώνεται στα νησιά, τα οποία διακρίνονται σε τρεις ομάδες. Στα μεγάλα νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων προβλέπεται διερεύνηση ζωνών τουριστικής ανάπτυξης αλλά και ζωνών προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς. Στα μεσαία νησιά, από 20 έως 250 τετραγωνικά χιλιόμετρα, προβλέπεται περιορισμός της κατασκευής νέων καταλυμάτων σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων, με μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών. Στα μικρότερα νησιά κάτω των 20 τετραγωνικών χιλιομέτρων προβλέπονται ακόμη αυστηρότεροι περιορισμοί, ενώ για νησιά κάτω από 1.000 στρέμματα επιτρέπονται κυρίως ήπιες μορφές θαλάσσιας αναψυχής και πολύ περιορισμένες τουριστικές χρήσεις.

Το σχέδιο δίνει επίσης κατευθύνσεις για ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ο τουρισμός υπαίθρου, ο γεωτουρισμός, ο αλιευτικός τουρισμός, ο αθλητικός τουρισμός, ο ποδηλατικός τουρισμός, ο θαλάσσιος τουρισμός, η κρουαζιέρα, το yachting, ο καταδυτικός τουρισμός, ο πολιτιστικός τουρισμός, ο θρησκευτικός τουρισμός, ο συνεδριακός τουρισμός, ο τουρισμός υγείας, ο ιαματικός και ο τουρισμός ευεξίας. Αυτό δείχνει ότι η στόχευση δεν είναι μόνο η διαχείριση του μαζικού τουρισμού, αλλά και η διαφοροποίηση του τουριστικού προϊόντος, ώστε περισσότερες περιοχές να μπορούν να αναπτυχθούν μέσα από εξειδικευμένες και λιγότερο επιβαρυντικές μορφές τουρισμού.

Για τους δήμους, το κρίσιμο ερώτημα είναι τι πρέπει να κάνουν πρακτικά. Το πρώτο βήμα είναι να εντοπίσουν σε ποια κατηγορία εντάσσονται οι δημοτικές τους ενότητες. Αυτό είναι απολύτως απαραίτητο, διότι διαφορετικές κατηγορίες σημαίνουν διαφορετικούς περιορισμούς, διαφορετικές δυνατότητες και διαφορετικές προτεραιότητες. Ένας δήμος με δημοτικές ενότητες σε κατηγορία ελεγχόμενης ανάπτυξης πρέπει να κινηθεί διαφορετικά από έναν δήμο που ανήκει σε περιοχή πρώιμης ανάπτυξης ή ειδικής ενίσχυσης.

Το δεύτερο βήμα είναι η συγκέντρωση τοπικών δεδομένων. Οι δήμοι πρέπει να καταγράψουν με ακρίβεια τις υφιστάμενες τουριστικές κλίνες, τα ξενοδοχεία, τα ενοικιαζόμενα δωμάτια, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, την εποχική αιχμή, τις ανάγκες ύδρευσης, την επάρκεια αποχέτευσης, τη δυναμικότητα του βιολογικού καθαρισμού, την κατάσταση του οδικού δικτύου, τις ελλείψεις σε στάθμευση, τα προβλήματα καθαριότητας, τους περιβαλλοντικούς κινδύνους και τη στεγαστική πίεση. Χωρίς αυτά τα στοιχεία, οποιαδήποτε παρέμβαση στη διαβούλευση θα είναι αδύναμη.

Το τρίτο βήμα είναι η εκπόνηση τεχνικής ή χωρικής έκθεσης. Δεν αρκεί μια γενική απόφαση δημοτικού συμβουλίου που θα δηλώνει ότι ο δήμος διαφωνεί ή συμφωνεί με το σχέδιο. Χρειάζεται τεκμηριωμένη εισήγηση που θα εξηγεί τι αντέχει η περιοχή, ποιες υποδομές λείπουν, ποια σημεία του σχεδίου πρέπει να αλλάξουν και ποιες προτάσεις καταθέτει ο δήμος. Σε περιοχές με έντονη τουριστική πίεση, αυτή η έκθεση θα πρέπει να προσεγγίζει ουσιαστικά τη λογική της φέρουσας ικανότητας.

Το τέταρτο βήμα είναι η θεσμική οργάνωση. Η διαδικασία μπορεί να ξεκινήσει από τη Δημοτική Επιτροπή ή από τις αρμόδιες υπηρεσίες και να καταλήξει στο Δημοτικό Συμβούλιο, το οποίο θα εγκρίνει τις παρατηρήσεις του δήμου προς τη διαβούλευση. Παράλληλα, είναι χρήσιμη η συνεργασία με την Περιφέρεια, την ΠΕΔ, την ΚΕΔΕ, τους επαγγελματικούς φορείς του τουρισμού, τα επιμελητήρια και τις περιβαλλοντικές οργανώσεις, ώστε η παρέμβαση να έχει μεγαλύτερη βαρύτητα.

Το πέμπτο και πιο στρατηγικό βήμα είναι η σύνδεση του νέου πλαισίου με τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Οι δήμοι θα πρέπει να δουν αν τα υφιστάμενα ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΠΣ ή ΕΠΣ χρειάζονται προσαρμογή στις νέες κατευθύνσεις. Το σχέδιο προβλέπει ότι τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια πρέπει να εναρμονίζονται με το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Αυτό σημαίνει ότι οι νέες κατευθύνσεις δεν θα μείνουν σε θεωρητικό επίπεδο, αλλά θα επηρεάσουν σταδιακά τον πραγματικό σχεδιασμό χρήσεων γης.

Στην πράξη, ένας οργανωμένος δήμος πρέπει να συγκροτήσει άμεσα ομάδα εργασίας, να αναθέσει σε υπηρεσίες ή εξωτερικούς συνεργάτες την καταγραφή των δεδομένων, να αξιολογήσει την κατάταξη των δημοτικών του ενοτήτων, να εντοπίσει κινδύνους και ευκαιρίες, να διαμορφώσει πολιτική θέση, να τη φέρει προς έγκριση στο Δημοτικό Συμβούλιο και να την υποβάλει εγκαίρως στη δημόσια διαβούλευση. Σε δεύτερο χρόνο, πρέπει να προετοιμαστεί για πιο ολοκληρωμένα εργαλεία, όπως Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών, Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.

Το σχέδιο προβλέπει επίσης την εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών, τα οποία μπορούν να αποτελέσουν κρίσιμο εργαλείο για δήμους με υψηλή επισκεψιμότητα. Ένα τέτοιο σχέδιο δεν αφορά μόνο την τουριστική προβολή, αλλά τη συνολική διαχείριση του προορισμού: ροές επισκεπτών, υποδομές, κυκλοφορία, καθαριότητα, δημόσιο χώρο, προστασία φυσικών και πολιτιστικών πόρων, σύνδεση με τοπική παραγωγή και ποιότητα εμπειρίας. Για παράδειγμα, σε έναν δήμο με έντονη κρουαζιέρα, το σχέδιο θα πρέπει να εξετάζει ακόμη και ποσοτικά όρια για την ταυτόχρονη παρουσία κρουαζιερόπλοιων, ώστε να μην εξαντλούνται οι υποδομές και η αντοχή του προορισμού.

Το μεγάλο διακύβευμα είναι ότι οι δήμοι που θα κινηθούν έγκαιρα μπορούν να επηρεάσουν το τελικό αποτέλεσμα. Μπορούν να ζητήσουν αλλαγή κατάταξης, να προτείνουν ειδικές ρυθμίσεις, να τεκμηριώσουν ότι μια περιοχή χρειάζεται αυστηρότερη προστασία ή, αντίθετα, ότι διαθέτει δυνατότητες ήπιας ανάπτυξης. Μπορούν επίσης να διεκδικήσουν χρηματοδοτήσεις για υποδομές, αναπλάσεις, ύδρευση, αποχέτευση, διαχείριση απορριμμάτων, ψηφιακές υποδομές και βιώσιμη κινητικότητα.

Αντίθετα, οι δήμοι που δεν θα παρέμβουν κινδυνεύουν να βρεθούν μπροστά σε τετελεσμένα. Η κατάταξη της περιοχής τους, οι περιορισμοί στη δόμηση, οι κατευθύνσεις για βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι απαιτήσεις για φέρουσα ικανότητα και οι νέες προτεραιότητες του σχεδιασμού μπορεί να εφαρμοστούν χωρίς να έχει ακουστεί επαρκώς η τοπική φωνή. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για δήμους που βρίσκονται σε μεταβατική φάση: ούτε είναι σήμερα κορεσμένοι, ούτε όμως διαθέτουν απεριόριστα περιθώρια ανάπτυξης.

Συνολικά, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό μεταφέρει τη συζήτηση από την απλή αύξηση των αφίξεων και των κλινών στη βιώσιμη διαχείριση των προορισμών. Το ερώτημα δεν είναι πλέον μόνο πόσο τουρισμό θέλει μια περιοχή, αλλά πόσο τουρισμό μπορεί να αντέξει, με ποιες υποδομές, με ποιο περιβαλλοντικό κόστος και με ποια επίπτωση στην καθημερινότητα των κατοίκων.

Για την Αυτοδιοίκηση, η διαβούλευση αυτή είναι ευκαιρία αλλά και ευθύνη. Είναι ευκαιρία γιατί οι δήμοι μπορούν να διεκδικήσουν έναν πιο δίκαιο, τεκμηριωμένο και βιώσιμο σχεδιασμό. Είναι ευθύνη γιατί η απουσία τους από τη διαδικασία μπορεί να οδηγήσει σε αποφάσεις που θα καθορίσουν το μέλλον των περιοχών τους χωρίς τη δική τους ουσιαστική συμμετοχή. Το μήνυμα είναι σαφές: οι δήμοι δεν πρέπει απλώς να σχολιάσουν το νέο πλαίσιο. Πρέπει να αποδείξουν με στοιχεία τι αντέχει ο τόπος τους, τι χρειάζεται και ποιο μοντέλο τουρισμού θέλουν για τα επόμενα χρόνια.